湖南购房网新闻－与徐滇庆教授商榷房市(二)

    俗话说：耳闻不如目见。当在课堂里，目睹徐滇庆教授真人时，与言论和照片中的感觉，差别还比较大。从媒体和相关言论中，觉得其人应属青壮派，作衣冠楚楚的“指点江山”状。而坐在课堂上的徐教授已过耳顺之年，基本上算得朴实无华，俨然一位中国传统的老知识分子，不似饱饮洋墨水、任教洋大学的洋博士。据徐教授介绍，其曾任世界银行和亚洲开发银行顾问，经常是国内重要经济会议的座上宾，曾因研究亚洲金融危机得到22万美元重奖，并以“资金流”的方法研究经济见长。
　　徐教授的公开课围绕“宏观经济与资本运营”展开，其中很多宏观经济观点、方法对于我等长久局限于具体工作中的人来说，是很有启示和指引的。比如对中国、印度经济发展战略比较，徐教授认为中国的战略是优先发展制造业，承接世界产业转移，符合国情也增加了就业，而印度的战略则是优先发展高科技，与欧美日等发达国家同场竞技，如同世界杯小组赛与巴西、德国同组，是进入了“死亡之组”。中印两种不同战略选择的结果是：中国成为世界工厂，全球到处都是“MADE IN CHINA”，全世界的资金都往中国流，中国成为全球经济的引擎；而印度与发达国家竞争，成为服务外包大国，但贫富差距拉大，普通大众并未从中受益多少，与中国经济规模的差距也在加大。
　　此外，徐教授“中国改革三十年的成本沉淀到银行里”的结论，令人吃惊。而对其“《货币战争》是部金融类的金庸武侠小说”的看法，我甚表赞同。我本人比较反感动辄就用“阴谋论”、“权谋论”来说事论史。“罗斯切尔德家族”有书上说的那么神，那不成上帝了。但据我所知，上帝创造人类用了七天后，就回去休息了。另外，感觉还此书有点藐视广大读者的智慧。但也还真有人信，没办法！
　　本人不是“学院派”，宏观经济理论素养有限，对宏观经济的研究也仅停留在“蜻蜓点水”的层面。但毕竟在房地产圈闯荡了八、九个年头，也做过五、六年房地产市场的专业研究工作。俗话说：“春江水暖鸭先知”，想来应该对房地产还是有发言权的。
　　徐教授的公开课，对房地产市场也着力较多。主要围绕房地产市场逻辑和房价现状涨跌展开。
　　徐教授的房市逻辑是：宏观调控的目的是防范危机……当前中国面临两大威胁，一个是金融危机，一个是社会危机……房价暴跌肯定会引发银行危机……从银行的角度来看，房价暴涨却不至于直接导致危机。
　　徐教授“房价暴跌肯定会引发银行危机”的理由是：“目前，银行大量发放住房按揭贷款……个人按揭贷款占全部个人贷款额的82.5%。许多按揭贷款首付20%。如果房价一旦跌过了20%，许多按揭贷款就成了不良贷款。……国有商业银行里面隐藏着巨额不良贷款。如果再出现大量不良贷款，很可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。”
　　徐教授“房价暴涨却不至于直接导致危机”的理由是：“在北京、上海等大城市，每平方米住宅的房价超过万元，一般工薪阶层早就买不起房子了。在供不应求和资金流动性过剩的情况下，强行压制房价无异于抱薪扑火，适得其反。与其如此还不如多盖一些廉租房、经济适用房和小户型住宅，从住房保障环节上为老百姓解除住房难的问题。” 
　　从上述列举的徐教授的言论和观点可以看出，其房市逻辑和房价涨跌的关键考察点是金融和金融危机，基本观点是：因为金融危机，所以房价不能暴跌，暴涨却不至于直接导致危机，暴跌的界线应该是20%。
　　正如徐教授所言：“国有商业银行里面隐藏着巨额不良贷款。如果再出现大量不良贷款，很可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。”
　　如果说以前的不良贷款很多是改革的成本，那么后来出现的贷款尤其近年的住房贷款则是银行自主经营管理形成的。
　　据房地产业内分析，造成本轮房价暴涨的推手主要有三个责任层次。由高到底分别是：一、银行和政府（尤其是地方政府）；二、开发商和投资投机者；三、媒体和房地产相关利益方。如果没有银行宽松的按揭政策和“加按、转按”等推波助澜的措施，房价不可能涨到今天的地步，因为在中国没几个人会一次付款买房。去年9月银行严格按揭政策后，房地产市场马上产生巨大反应就是明证。所以“压倒骆驼的最后一根稻草”也是骆驼（银行）自找的。如果说开发商绑架了银行，那么银行则是在政府的纵容下，绑架了中国经济。另外，对于银行，从过去到现在，估计也没有哪个开发商敢刀架脖子让其贷款。对于银行现在的管理经营水平如果长此以往，即使房地产不带来金融危机，估计也会其它方面出问题。
　　房价暴跌，也就是徐教授说的超过20%，真的就会导致金融危机吗？我看未必，因为本轮房价的暴涨是短期内迅速形成的，房价高峰期的成交量并不大。深圳2007年1-9月房价暴涨期的成交量就比上年同期有大比例的萎缩。这样看来，即使出现一些断供，对于银行影响也不大。但如果房价整体跌破30%或更多，金融危机的风险则加大。房价合理的调整范围应在20-30%之间。
　　那么房价暴涨不至于直接导致危机？我的看法相反，现阶段，暴涨的风险肯定大于暴跌。因为徐教授根本就没搞清楚中国国情和商品房市场现在和未来较长一段时间的服务对象是谁？徐教授房价暴涨论成立的基础是在商品房市场仅服务12%的中高收入群体，而大多数老百姓住房从保障环节上解决。这根本不符合中国国情，现在和未来较长一段时间，中国大多数居民的住房问题还必须主要由商品房市场解决，保障房只是少量的辅助。这里援引《深圳市住房建设规划》（2008-2012）（征求意见稿）相关内容：“规划期内，进一步完善以市场为主、多渠道、多层次的住房分类供应体系……规划期内，建设各类住房59.7万套，建筑面积4703万平方米……建设商品住房45万套，建筑面积3963万平方米……规划期内，建设保障性住房14.7万套，建筑面积740万平方米……保障性住房供应套数达到年度住房供应套数总量的20%以上。”从深圳看，未来五年的住房供应中，市场商品房供应要占到近80%，保障性住房供应仅占20%左右。其它城市与深圳相差不大。也就是说未来较长时间内，中国的住房供应还会是以市场商品房供应为主，保障性住房供应为辅。在这样的国情下，如果按徐所说房价可以继续暴涨，金融危机是不会出现，但社会危机会很快降临。
　　至于徐教授所说的热钱、居民收入的剩余等会迟早流入房地产市场，我想不一定，因为如果房地产市场投资已无利可图，甚至亏本，并且门槛高企、成本巨大，相信傻瓜才去赌博，不如放银行，或踏踏实实做些实业。