新房市场：量低价高 夏季楼市将更低迷

　　08年上半年，上海成交的新房套均总价达163万元，比07年的128万涨了27%。

　　佑威房地产研究中心发布的最新数据显示，08年1-6月上海共成交一手商品住宅4.5257万套525.9万平方米，总成交金额高达739.61亿元。套均面积116.2平方米，比07年的124.6平方米缩小了6.8%，表明国家的70/90规划正在起效，预计08年下半年的套均面积还会有所下降。但是由于市区一些高档楼盘集中成交的拉动，套均总价上涨了27%，达到163万元。

　　对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄说，现在外环以内很难再买到163万以下的新房，只有相对富裕的家庭才能买的起市区新房。这将迫使很多收入6-15万/年的中产家庭因买不起市区的新房，而搬到外环以外居住，从而加快外环周边区域的城市化进程。因此，政府也非常有必要增加外环周边的市政建设投入，增加在这些地区的交通、教育、医疗、卫生等方面的投入。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，上半年全市共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7%；但是成交量却只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。

　　成交量的大幅下滑，使得上半年楼市重见供过于求。但由于去年房价的上涨，今年新上市楼盘的价格较周边楼盘去年的房价高出近一倍，这使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元/平方米，比去年同期的9940元/平方米上涨了41%，而07年与06年上半年的同比涨幅只有4.4%。

　　开发商：大开发商抛盘 小开发商观望

　　在6月总体供过于求，楼盘大面积滞销的情况下，却出现了天山怡景苑（查看地图）、金地未未来（查看地图）、盛唐福邸等排队、摇号的热销楼盘。

　　薛建雄认为，市场冷清与热销的矛盾情景同时出现，主要有两个因素造成的。市场方面，在国家经济保持快速增长的情况下，房价的中长期走势还是看好，目前只是短期调整，因此一些以青年买家为主的自住需求，依然不会放弃购房的打算。开发商方面，由于去年一些开发商大量购地，使得后继开发资金的需求压力大增，因此像万科、保利、金地这样的开发商就会不停地推盘以求回融资金。而这些大开发商在产品上有很强的优势，由于大开发商要回融资金，所开出来的价格都会有较高的性价比，吸引走大多数刚性需求的同时，使得其他多数楼盘的性价比相对有所下降。

　　于是，在市场总体较冷的情况下，就形成了少数楼盘热销，多数楼盘滞销的情况。但由于中长期市场看好，能够解决资金问题的开发商就选择了观望，只有少数资金有困难的开发商才会不停地打折促销。

　　购房者：房价压力大增 产品越精致化越好

　　上海套均房价从去年的128万涨到上半年的163万，高房价的压力使得所有的购房者都对产品提出了更为苛刻的要求，希望房子里的每一个平米都能发挥到最大的用处，不允许有丝毫的浪费。原先那些相对粗放型的产品已经很难被接受，或是性价比被打了很大的折扣。

　　与此同时，以满足中产居家为主的主流热销产品轮廓也越来越清楚。这些产品的价格基本在1.5-2.5万元/平方米之间，面积基本上是在75-90平方米之间，主要分布在内外环及外环周边区域。在这个期间内，谁的产品空间利用越充分性价比就越高，就越能获得购房者的认可。

　　因此，目前能够获得购房者能认可的产品极为有限，难得出来的几个优质楼盘就只能一拥而上的哄抢。而那些很难获得认可的产品，不在价格上拉出差距的话，就很难获得销售业绩，这也是近来一些楼盘高达95折的优惠，还是难于吸引到买家的原因。

　　只有在房价重新出现上涨，购房者恐慌怕买不到合适的房子下，才会降低要求购买目前市场上这些滞销的产品。实际上，以往很多滞销的楼盘，也都是在那几轮房价大涨的过程中被消化的。

　　因此，从市场、开发商和购房者的综合判断，在经过二季度的量低价高之后，购房者已经基本上接受了去年涨上来的高房价。当经过三季度的低迷成交之后，人们会发现外环以内的优质产品所剩无几，因此在四季度时会降低一些要求购买一些滞销产品，此时的供需关系就会有所改变，接下来一些开发商就会重新提高报价，然后在明年二季度左右出现新一轮的房价上涨。因为，今年以来所积压的购买力，也需要一个暴发的机会得以释放。

　　二手房市场：最高涨幅超7成

　　据21世纪不动产对近两年来二手房市场中交易活跃的200个楼盘进行的监测显示，2008年上半年，上海二手房价格仍普遍有所上涨，最高涨幅超50%。

　　21世纪不动产提供的数据显示，上海上半年二手房价涨幅前十名楼盘的平均涨幅为31.7%，比去年下半年的涨幅12.9%还上升了18.8个百分点，月平均涨幅也由去年的2.2%增加至5.3%，房价上涨幅度小幅增加。

　　其中，上半年二手房价涨幅最大的三个项目分别是大华锦绣华城（查看地图），半年涨幅72.5%，汇景苑为52.6%，百花公寓为45.3%。

　　21世纪不动产分析师表示，现在距2010年上海世博会还有两年的时间，此时上海的房地产市场面临和北京2006年房地产市场类似的机遇，2006、2007年北京房价的大幅上涨对消费者有着极大的吸引力，因此尽管去年一系列的调控政策使上海楼市出现了一定的观望氛围，但许多自住或长期投资型的客户仍看好上海楼市，这在很大程度上支持了市场的回暖。

　　中心区价值凸现

　　成交量上，虽然二手房市场整体交易冷淡，但并不排除个别区域有突出表现。

　　上海2008年上半年区域排行榜前三名是徐汇、虹口、黄浦，价格涨幅分别为52.6%、12.8%和10.6%；而2007年下半年则是普陀、静安、卢湾，涨幅分别为14%、11.4%和9.1%。从上海各区域二手房价格涨幅排名来看，排名比较靠前的都是一些中心城区，主要位于内环和中环，例如黄埔、卢湾区域，此外徐汇区位于内环的部分也是上海六大核心商圈之一，商业的繁华为区域带来了成熟的配套，对于高端人群尤其是一些商业人士的吸引力也就更大，这对房价的上涨起到了一定的支撑作用。

　　此外，领涨第一名的徐汇区之所以比第二名有4倍以上的涨幅，还与区域内部的大量老公房有关系，老公房房价大幅攀升，从而拉高了区域房价。